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La nueva Ley de medidas de flexibilización y fomento

La nueva Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda. (03-06-13)

Modificaciones en la LAU

Por lo que se refiere a la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el objetivo más relevante de la misma es la flexibilización del mercado del alquiler, teniendo en cuenta el equilibrio que debe existir entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que han de ofrecerse a los arrendadores para que no teman poner a disposición de la sociedad los inmuebles de los que son propietarios.

Antes de pasar a explicar los aspectos más importantes de esta reforma, hay que indicar que se respetan los derechos consolidados, de tal forma que la misma no va a afectar a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, excepto que las partes acuerden lo contrario y no resulte contrario a las previsiones legales.

1. Priorización de la voluntad de las partes

Se va a dar prioridad a los acuerdos entre las partes, siempre que no se opongan a las normas generales que rigen los arrendamientos de viviendas. En este sentido:

- podrá pactarse la actualización de la renta, sin sujeción al criterio del IPC
- podrá pactarse la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario en los contratos de duración inferior a 5 años. En ausencia de pacto, el derecho se mantiene.
- podrá pactarse el reemplazo por un tiempo determinado de la obligación del inquilino de satisfacer total o parcialmente la renta por el compromiso de rehabilitar el inmueble. El incumplimiento de dicho compromiso podrá ser causa de resolución del contrato. Además, el arrendatario no podrá pedir compensación adicional alguna por las obras acometidas.
2. Flexibilización de la duración de los arrendamientos de viviendas

- Reducción de 5 a 3 años del plazo de prórroga forzosa de los contratos
- Reducción de 3 a 1 año del plazo de prórroga tácita
- La actualización de la fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años
3. Potestad de desistimiento del arrendatario

Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del mismo el cualquier momento una vez transcurridos los seis primeros meses, siempre que lo comunique con un mes de antelación.

4. Potestad de recuperación de la vivienda por el propietario

El propietario podrá recuperar la vivienda para sí mismo, para familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para el cónyuge en caso de divorcio siempre que vaya a ser vivienda habitual. No es necesario que esta condición haya sido pactada en el contrato (como hasta ahora) pero deberá darse un preaviso de 2 meses.

5. Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario

El comprador de una vivienda que estuviera arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los supuestos en que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, si bien la inscripción sigue siendo potestativa. Así, pasa a ser irrelevante el plazo de duración que conste en el contrato, adquiriendo mayor importancia la inscripción registral, que pasa a convertirse en imprescindible para desplegar efectos frente a terceros.

Otras modificaciones:

- Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los plazos y procedimientos judiciales y se mejora la regulación del procedimiento de desahucio:
Se reduce a 10 días el plazo de desahucio ante impagos del alquiler si el inquilino no presenta alegaciones ante el juez. Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no campareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento
En este Registro figurarán las personas condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio o que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.

Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

- Se eliminan las ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro de los Planes Estatales de Vivienda, incluso las que ya se estuvieran abonando, y no se admitirán nuevos reconocimientos de concesión, renovación, prórroga, subrogación u otras actuaciones.
Asimismo, las ayudas estatales directas sólo se mantendrán si hay una aceptación expresa de Fomento, mientras que las del Programa de Inquilinos, áreas de rehabilitación integral, Renove y Renta Básica de Emancipación (RBE) se mantienen sólo hasta que entren en vigor las nuevas líneas.

Por lo tanto sólo se mantendrán las ayudas de subsidiación de préstamos estatales a la compra o la rehabilitación que ya se estuvieran recibiendo, así como las que fueron reconocidas antes del 15 de julio de 2012 que cuenten con la conformidad de Fomento siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.

Enlace permanente · 10 de junio de 2013